In München seit 1995 E-Mail senden

Ablöse von Mieterinventar

 

Beachten Sie bitte, dass grundsätzlich kein Rechtsanspruch hinsichtlich der Ablöse von Einrichtungsgegenständen (z.B. Einbauküchen, Mobiliar, Gardinenstangen etc.), welche von Mietparteien in die Mietsache eingebracht wurden, besteht.

Die vermietende Vertagspartei ist auch nicht dazu verpflichtet, einer Mietpartei die Ablöse von eingebrachten Mieterinventar (z.B. Einbauküchen etc.) zu ermöglichen!

Bei Mietende ist die jeweilige Mietsache grundsätzlich in vollständig geräumtem und vertragsgemäßem Zustand an die jeweils vermietende Vertragspartei, welche durch uns vertreten wird, durch die jeweilige Mietpartei zurück zu geben.

Vermieterseitig wird regelmäßg kein Mieterinventar abgelöst.

Da es für die Vertragserfüllung zwischen Vermieterpartei und Mieterpartei nicht erforderlich ist, wird vermieterseitig aus datenschutzrechtlichen Gründen auch kein Kontakt zwischen Vormieter und etwaigen Mietinteressenten hergestellt, um diese auf die Möglichkeit einer Ablöse von Gegegenständen der Vormietpartei hinzuweisen.

Wenn jedoch ein Dritter etwaige Einrichtungsgegenstände von Ihnen freiwillig ablösen möchte, steht es Ihnen selbstverständlich frei, einen Ablösevertrag direkt mit einem Dritten abzuschließen.

Aufnahme Dritter / Gemeinsame Haushaltsführung / Wohnung

 

Wenn Sie folgende Dritte zum Zwecke einer gemeinsamen Haushaltsführung in der Mietwohnung aufnehmen wollen und es dadurch zu keiner Überbelegung kommt, brauchen Sie keine vermieterseitge Genehmigung:

  1. Nahe Familienangehörigeder Mietpartei, und zwar

             dessen/deren Ehegatte:in;

             dessen/deren eingetragene(r) Lebenspartner:in d. LPartG und

             dessen Kinder oder Stiefkinder,

  1. auf Dauer angelegte eheähnliche Gemeinschaften,

  2. Austauschschüler:innen und Au- pair- Personen,

  3. Hausangestellte:innen und

  4. Pflegepersonen:innen (vgl. BGH,Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).

  5. Ferner können auch abhängig von der Art und dem Zuschnitt der Wohnung und der durch die Aufnahme herbeigeführten Gesamtzahl der Bewohner auch die Eltern der Mietpartei dazu gehören (vgl. BayObLG, Beschluss vom06.10. 1997- RE-Miet 2/96).

Um jedoch Irritationen in der Wohnungsbelegung auf der Vermieterseite zu vermeiden, werden alle Mietparteien in derartigen Fällen unbedingt angehalten, uns ggf. die Aufnahme vorgenannter Personen in der Mietwohnung unter Angabe des Aufnahmezeitpunktes, des vollständigen Vor- und Nachnamens sowie unter Übersendung einer beidseitigen Ausweiskopie unter Wahrung der Textform anzuzeigen.

Vermieterseitig können und werden keine Einwände gegen die Aufnahme der vorgenannten Personen erhoben, wenn es dadurch zu keiner Überbelegung kommt.

Die vorgenannten Personen können ihren Wohnsitz selbstverständlich in der gemeinsamen Wohnung beim zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden. Hierzu muss die Mietpartei in ihrer Eigenschaft als Wohnungsgeber:in die erforderliche Wohnungsgeberbescheinigung gemäß § 19 BMG erteilen.

Durch die jeweilige vermietende Vertragspartei, welche außergerichtlich durch uns vertreten wird, werden Wohnungsgeberbescheinigungen gemäß § 19 BMG nur an unmittelbare Mietparteien erteilt.

Wenn uns sonstige in die Mietwohnung einziehende Dritte (z.B. Ehegatten:innen, Lebenspartner:innen, Kinder etc.) im Rahmen der Anbahnung des Mietvertragsabschlusses mieterseitig durch ordnungsgemäße Angabe in der Selbstauskunft sowie Vorlage einer Ausweiskopie vor Mietvertragsabschluss ordnungsgemäß angezeigt wurden, erhalten auch diese Dritte(n) eine Wohnungsgeberbescheinigung gemäß § 19 BMG von uns.

Sonstige Anträge auf Erteilung einer Wohnungsgeberbescheinigung gemäß § 19 BMG für alle anderen Personengruppen werden regelmäßig durch uns abgelehnt, da wir keine bußgeldbewährten Gefälligkeitsbescheinigungen erteilen!

Beachten Sie bitte unbedingt, dass wir vermieterseitig dazu angehalten sind, gegen bekanntwerdene Verstöße gegen die Wohnungsbelegung mit allen zur Verfügung stehenden Rechtsmitteln vorzugehen!

Wenn eine Mietpartei wünschen sollte, dass eine oder mehrere der vorgenannten Personen zusätzlich als Vertragspartei auf der Mieterseite in den Mietvertrag mit aufgenommen wird/werden, ist eine Bonitätsprüfung erforderlich.

Die erforderliche Blankoselbstauskunft nebst SCHUFA-Klausel finden Sie im Downloadbereich auf unserer Homepage. Beachten Sie bitte unbedingt die Bearbeitungshinweise, um eine schnellstmöglich Bearbeitung Ihres Anliegens sicher stellen zu können.

Wenn die vorgenannte(n) Person(en) wieder ausziehen sollte(n), wollen Sie uns dies bitte ebenfalls schriftlich unter Verwendung unseres Kontaktformulars anzeigen.

Betriebskostenabrechnungsfrist / § 556 (3) Satz 2 BGB

 

Betriebskostenabrechnungen für das vorangegangene Wirtschaftsjahr, welche auch den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen behinhalten, werden bei Wohnraummietverhältnissen regelmäßig innerhalb der Ausschlussfrist gemäß § 556 (3) Satz 2 BGB fristgerecht zugestellt.

Die Ausschlussfrist endet mit Ablauf des 12 Monats nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums.

Sobald eine Betriebskostenabrechnung erstellt ist und diese versandreif ist, wird diese unaufgefordert zugestellt.

Bei allen anderen nicht zu Wohnzwecken dienenden Mietverhältnisses greift die v.g. Ausschlussfrist nicht.

Sehen Sie von schriftlichen Sachstandsanfragen bitte ab, weil diese nicht zur Beschleunigung der Abrechnungserstellung führen.

Internet / Festnetzanschluss / Glasfasererschließung

 

Gehört ein Telekommunikations-/Internetanschluss zu den vermieterseitig zu erbringenden Leistungen bzw. zur Grundausstattung einer Wohnung?

                       !!! N E I N !!!

Ein Telefon- oder Internetanschluss zählt nicht zur Grundausstattung einer Wohnung!

Es handelt sich nicht um eine vermieterseitig zu erbringende Leistung!

Was stellt die vermieterseitig bereitzustellende Mindestanforderung an die Mietsache dar?

Vermieterseitig muss die Mietsache regelmäßig lediglich über Strom- und Wasseranschluss sowie einen Ablauf und eine Toilette verfügen.

Welche Rechte hat die Mietpartei?

Gemäß ständiger Rechtsprechung ist das Recht der Mietpartei auf Informationsfreiheit grundrechtlich geschützt.

Demgemäß hat die Mietpartei ein Recht darauf, dass Anschlüsse für Telekommunikation/Internet zur Verfügung stehen.

Welche Pflichten hat die Vermieterpartei?

Der/die Hauseigentümer:in bzw. die vermietendende Vertragspartei ist grundsätzlich lediglich dazu verpflichtet, den von der Mietpartei ausgewählten Netzanbieter dazu zu befähigen, die erforderlichen Anschlüsse und Leitungen anzubringen bzw. im Hause an geeigneter Stelle zu verlegen.

Hierzu genügt es, gegenüber dem von der Mietpartei ausgewählten Netzanbieter die ggf. erforderlichen Erklärungen abzugeben.

Wer hat den Telefon-/Internetanschluss zu beantragen?

Der Antrag ist ausschließlich durch den/die Antragsteller:in bzw. die Mietpartei bei dem von dieser Seite ausgewählten Netzbetreiber / Provider zu stellen.

Wo ist der Telefon-/Internetanschluss zu beantragen bzw. zu beauftragen?

Der Telefon-/Internetanschluss ist regelmäßig ausschließlich bei dem von der/dem Antragsteller:in bzw. die Mietpartei ausgewählten Netzbetreiber / Provider (nicht bei der vermietenden Vertragspartei) zu beantragen.

Wer hat die Erschließungskosten für die Bereitstellung der erforderlichen Leitungen und Anschlüsse zu tragen?

Die Erschließungskosten sind ausschließlich von der beantragenden Partei zu tragen!

Wenn das Gebäude durch einen speziellen Provider noch nicht erschlossen ist, aber beispielsweise auf Wunsch einer Mietpartei durch einen speziellen Betreiber erschlossen werden muss, hat die beantragende Mietpartei die Erschließungskosten zu tragen.

Rechtsprechung zum Thema: LG Hamburg ZMR 65,188; Ständige Rechtssprechung z.B. BayObLG, WuM 1981, 80; vgl. auch BVerfG NJW 1994, 1147, 1148 m. w. N

Wie verhält sich der Sachverhalt für eine Mietpartei, wenn bereits bauseitig eine Erschließung erfolgt ist?

Wenn ein Gebäude bereits durch einen Provider, z.B. die Telekom / PYUR / m-net etc., erschlossen ist (Hauptanschluss) und auch die einzelnen Mieteinheiten an den Hauptanschluss bereits angeschlossen sind, fallen für die jeweilige Mietpartei im Normalfall nur noch die vom Provider berechneten Gebühren für die Versorgung mit einem Telefon-/Internetanschluss an. 

Der Vertrag wird zwischen der jeweiligen Mietpartei und dem Provider direkt geschlossen.

Wie kann man in Erfahrung bringen, ob bereits ein Glasfaseranschluss in einem Gebäude verfügbar ist?

Am einfachsten kann auf der WEB-Seite eines ausgewählten Providers die Verfügbarkeit geprüft werden.

Es besteht auch die Möglichkeit eine Anfrage an uns unter Verwendung unseres Kontaktformulars zu richten, wenn die Anfragen bei Providern ergebnislos verlaufen sind.

Hinweis auf Glasfasererschließung

Wir weisen darauf hin, dass wir bereits in sehr vielen Fällen einen Gestattungsvertrag mit der Firma m-net geschlossen haben. Ob die jeweilige Erschließung mit Glasfaser durch die Firma m-net erfolgt ist und Glasfaseranschlüsse in den einzelnen Mietwohnungen zur Verfügung stehen, kann ggf. bei der Firma m-net direkt erfragt werden.

Des Weiteren weisen wir darauf hin, dass wir für alle per Stichtag 31.08.2021 durch uns verwalteten Liegenschaften einen Sammelerschließungsvertrag mit der Telekom geschlossen haben.

Zu welchem Zeitpunkt die Erschließung der jeweiligen Immobilie durch die Telekom erfolgt, entzieht sich jedoch unserer Kenntnis.

Sobald wir wissen, dass ein Glasfaseranschluss verfügbar ist, werden wir die Bewohner der betroffenen Liegenschaft per Aushang informieren.

 

 

Kaution / Abwohnen während Kündigungszeit / sehr schlechte Idee

 

Manche Mietparteien kommen auf die nicht nicht kluge und erfolgsversprechende Idee, die Kaution während der Kündigungszeit „abwohnen“ zu wollen und stellen die Mietzahlungen mit Übermittlung der Kündigung ein, damit die Kautionszahlungen mit Mietzahlungen verrechnet werden.

Mietparteien, welche sich zu einem derartig unredlichen und grob vertragswidrigen Verhalten hinreißen lassen, sei gesagt, dass das gar keine gute Idee ist!

In derartigen Fällen wird es für diese Mietparteien so richtig teuer, da dieses Verhalten vertragswidrig und unzulässig ist!

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir ein sehr engmaschiges Inkasso- bzw. Mahnwesen betreiben und in derartigen Fällen ohne außergerichtliche Ankündigung umgehend das gerichtliche Mahnverfahren unter Einschaltung einer Anwaltskanzlei in die Wege geleitet wird.

Die hierdurch entstehenden erheblichen Anwalts-/Gerichtskosten sind regelmäßig von der ggf. betroffenen Mietpartei zusätzlich neben der Hauptforderungen (zurückbehaltende Mietzahlungen) zu bezahlen.

Darüber hinaus fallen Verzugszinsen gemäß der gesetzlichen Bestimmungen an, welche auch beigetrieben werden!

Die Geltendmachung darüberhinausgehender Schadensersatzansprüchen bleibt in diesen Fällen ebenfalls selbstverständlich vollumfänglich vorbehalten.

Nebenbei erlauben wir uns zu bemerken, dass wir SCHUFA-Vertragspartner sind.

Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die monatliche Miete gemäß § 556 b (1) BGB zu Beginn, spätestens zum dritten Werktag im Voraus der einzelnen Zeitabschnitte (= Monat), nach denen sie bemessen ist, mieterseitig zu entrichten ist.

Auf die regelmäßig im Mietvertrag zusätzlich enthaltende entsprechende mietvertragliche Fälligkeitsvereinbarung wird darüber hinaus vollumfänglich verwiesen.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mietparteien, welche den Mietzins nicht vertrags- und fristgerecht entrichten, automatisch in Zahlungsverzug geraten.

Einer außergerichtlichen Mahnung bedarf es nicht!

Dies bedeutet, dass eine vermietende Vertragspartei auch ohne außergerichtlicher Mahnung mit Fristsetzung sofort einen Anwalt mit der Einleitung gerichtlicher Inkassomaßnahmen beauftragen kann.

Die hierdurch entstehenden erheblichen Anwalts-/Gerichtskosten sind regelmäßig von der säumigen Mietvertragspartei zusätzlich zu bezahlen.

Es ist darüber hinaus zu beachten, dass es sich bei Geldschulden um Schickschulden und nicht um Holschulden handelt.

Kautionsabrechnung / Frist / Schadensersatz / Mietende

 

Der vermietenden Vertragspartei steht nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache grundsätzlich ein angemessener Zeitraum zu, um die Kaution nebst aufgelaufener Zinsen abzurechnen und auszubezahlen.

Die vermietende Vertragspartei muss zuerst einmal feststellen können, ob und in welchem Umfang dieser aus dem beendeten Mietverhältnis noch Ansprüche zustehen.

Wie viel Zeit dies in Anspruch nimmt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

Unter Verweis auf die gegenwärtige Rechtsprechung wird der Vermieterseite aber ohne besondere Begründung eine Überlegungs- und Abrechnungsfrist von bis zu 6 Monaten nach Mietende zuzubilligen sein!

Dieser Zeitraum kann aber auch deutlich überschritten werden, wenn zum Beispiel ein Rechtstreit anhängig ist, Mietschulden bestehen oder eine hohe Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist.

Im Regelfall werden wir innerhalb eines Zeitraums vom 6 Monaten nach Mietende unaufgefordert die Kautionsabrechnung erstellen und erteilen.

Bis zur Erteilung der Kautionsabrechnung wird das der Vermieterseite zustehende Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zzgl. gegebenenfalls aufgelaufender Zinsen geltend gemacht.

Wenn die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit nicht in vertragsgemäßen Zustand, sondern in mängelbehafteten Zustand durch eine Mietpartei an die Vermieterseite zurück gegeben worden sollte, werden etwaige Schadensersatzansprüche gemäß der §§ 280, 823 BGB im Rahmen der Kautionsabrechnung unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, z.B. Schadensminimierungsverpflichtung, durch uns für unsere vermietenden Auftraggeber gegenüber der sich ggf. vertragswidrig verhaltenden Mietpartei im Rahmen unserer Beauftragung außergerichtlich und bei Bedarf auch gerichtlich geltend gemacht.

Im Rahmen der Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche wird die Höhe des zu leistenden Schadensersatzes erst im Rahmen der Kautionsabrechnung bekannt gegeben. Eine vorherige Kostenschätzung und/oder Übersendung etwaiger Kostenvoranschläge erfolgt nicht!

Kautionszahlungen / Kautionstreuhandkonten

 

Beachten Sie bitte unbedingt, dass Kautionszahlungen, sofern Sie von uns keine anderslautende Zahlungsanweisung erhalten haben, mit schuldbefreiender Wirkung nur auf das stets im Rahmen des Mietvertragsabschlusses jeder Mietpartei zur Kenntnis gebrachte Kautionstreuhandkonto überwiesen werden können!

 Im Rahmen der Kautionszahlung müssen die angegebenen Zahlungsdaten (Kautionstreuhandkontonummer sowie Namen) gemäß gesondertem Dokument, welches jeder Mietvertragspartei im Rahmen der Anbahnung des Mietvertragsabschlusses übermittelt wird, zwingend im Verwendungszweck angegeben werden, weil ansonsten keine Zuordnung zu dem jeweiligen Kautionstreuhandkonto möglich ist.

Auf das gesonderte Kautionstreuhandkonto sind nur Kautionszahlungen mit schuldbefreiender Wirkung zu leisten.

Leisten Sie keine Mietzahlungen auf das gesonderte Kautionstreuhandkonto!

Kündigung / Rund um die Kündigung Mietverhältnis

 

Kann ein Mietvertrag per E-Mail gekündigt werden?

  !!! N E I N !!!

Ein Mietvertrag kann nicht per E-Mail (= Textform) gekündigt werden, da in § 568 BGB in Verbindung mit § 126 BGB das SCHRIFTFORMERFORDERNIS gesetzlich verankert ist.

ORIGINALGESETZESTEXT:

§ 568  Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Was bedeutet Schriftformerfordernis gemäß § 126 BGB?

§ 126  Schriftform

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.

(2) 1Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. 2Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

Was sind die Rechtsfolgen einer per E-Mail oder mündlich erfolgten Kündigung eines Mietverhältnisses?

Eine nicht dem gesetzlichen Schriftformerfordernis entsprechende Kündigungserklärung (z.B. mündlich oder per E-Mail) ist von vornherein UNWIRKSAM!

Das Mietverhältnis wird hierdurch nicht beendet!

Wann entspricht eine Kündigung dem Schriftformerfordernis und ist wirksam?

Wenn aus der schriftlichen Kündigungserklärung der Beendigungswille aller Vertragsparteien auf der Mieter- oder Vermieterseite, je nachdem welche Vertragspartei kündigt, eindeutig erkennbar ist.

Wenn die Kündigungserklärung auf Papier geschrieben und von allen Vertragsparteien eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet ist = Kündigungsschreiben im Original mit allen Unterschriften!

Zugangsnachweis und muss eine Kündigung durch die andere Vertragspartei (schriftlich) bestätigt werden?

   !!! N E I N !!!

Bei einer Kündigungserklärung handelt es sich regelmäßig um eine einseitige Willenserklärung und nicht um ein Angebot, welches von der anderen Vertragspartei angenommen und somit bestätigt werden muss!

Die kündigende Vertragspartei muss aber stets darauf achten, dass die einseitige Kündigungserklärung über keine Mängel, wie z.B. Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis oder nicht beachtete Kündigungsfristen etc., verfügt.

Etwaige Mängel in der Kündigungserklärung gehen regelmäßig zu Lasten der kündigenden Vertragspartei.

Ferner muss beachtet werden, dass die Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist nicht nur formgerecht erfolgt, sondern auch der fristgerechte Zugang bei der anderen Vertragspartei von der kündigenden Vertragspartei gerichtsfest bewiesen werden muss, falls der Zugang bestritten werden sollte!

Beachten Sie bitte die gesonderten FAQ - Punkte "Kündigungszustellung / Wie setze ich das um" - " Kündigung / Zustellung 365 Tage / 24 h möglich" - "Kündigungsbestätigung / Sachstandsanfrage / Hinweise"!

Welche Kündigungsfristen gelten für den Wohnraummieter?

Ein Mieter kann einen auf unbestimmte Zeit laufenden Wohnraummietvertrag regelmäßig bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats unter Wahrung des Schriftformerfordernisses ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Wohnraummieter unter Einhaltung einer 3- monatigen Kündigungsfrist ein Wohnraummietverhältnis durch Kündigung einseitig beenden kann.

Was bedeutet 24-monatiger Kündigungsverzicht und wie wirkt sich dies in der Praxis aus?

Ein beidseitiger 24-monatiger Kündigungsverzicht bedeutet, dass beide Vertragsparteien für den Zeitraum von 24 Monaten im Rahmen eines auf unbestimmte Dauer laufenden Mietverhältnisses darauf verzichten, eine einseitige Kündigungserklärung hinsichtlich der ordentlichen Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses abzugeben. Dies bedeutet in der Praxis, dass während der ersten 24 Monate ab Mietbeginn keine Kündigungserklärung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist abgegeben werden kann, um das Wohnraummietverhältnis vor Ablauf des 24 Monats zu beenden.

Eine vorzeitige während des 24-monatigen Kündigungsverzichtszeitraums dem Schriftformerfordernis entsprechende Wohnraummietvertragskündigung wirkt somit erst zum nächst möglichen ordentlichen Kündigungstermin. Und dies ist regelmäßig frühestens zum Ablauf des 27 Monats ab Mietbeginn!

   Kündigungsbeispiel:

   Sperrzeitraum: 01 – 24 Monat Erste ordentliche Kündigungsmöglichkeit: 25 Monat zum Ablauf des 27 Monat.

Kann ein Mietvertrag beim Vorhandensein von mehreren Vertragsparteien von nur einer Vertragspartei gekündigt werden, um aus dem Vertragsverhältnis auszuscheiden, sog. Teilkündigung?

   !!! NEIN !!!

Eine sogenannte Teilkündigung ist nicht möglich.

Unter Verweis auf das Schriftformerfordernis muss die Kündigungserklärung von allen Vertragsparteien auf der Mieter- oder der Vermieterseite, je nachdem welche Vertragspartei kündigt, unterzeichnet sein.

Bevollmächtigung ist selbstverständlich möglich.

Wie kann eine Vertragspartei auf der Mieterseite, z.B. bei Trennung vom Lebenspartner, aus dem Mietvertrag als Vertragspartei ausscheiden?

Grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Vertragsparteien, sowohl auf der Mieter als auch auf der Vermieterseite!

Wenn beispielsweise die Vertragspartei 1 auf der Mieterseite aus dem Mietvertrag, welcher von der Vertragspartei 1 und Vertragspartei 2 auf der Mieterseite unterzeichnet wurde, alleine ausscheiden möchte, ist dies nur möglich, wenn auch die Vertragspartei 2 und die vermietende Vertragspartei zustimmen.

Falls die vermietende Vertragspartei zustimmen sollte und die Vertragspartei 2 auf der Mieterseite (oder umgekehrt) nicht, kann die Vertragspartei 1 nicht aus dem Vertragsverhältnis ausscheiden!

Ob beispielsweise die Vertragspartei 1 auf der Mieterseite aus der Mietsache auszieht, ist unerheblich! Diese bleibt Vertragspartei und haftet vollumfänglich als Gesamtschuldner weiter!

Beachten Sie bitte, dass die vermietende Vertragspartei einer Reduzierung der Vertragsparteien auf der Mieterseite stets nicht zustimmen wird, da dies eine Haftungsverschlechterung zu Lasten der Vermieterseite zur Folge hätte. Siehe auch separater FAQ - Punkt "Reduzierung der Vertragsparteien auf der Mieterseite".

Wie kann eine Vertragspartei auf der Mieterseite, z.B. bei Trennung vom geschiedenen Ehegatten und Auszug aus der ehelichen Wohnung, aus dem Mietvertrag als Vertragspartei ausscheiden?

Bezüglich derartiger Fälle verweisen wie auf den separaten FAQ - Punkt "Ehewohnung - Scheidung - Ehegattenerklärung", da dies unter Verweis auf die gesetzliche Regelung mit einer speziellen Ehegattenerklärung ohne Kündigung möglich ist. Da es sich um keine Kündigung handelt, wird dieser Sachverhalt unter diesem FAQ - Punkt nicht weiter vertieft!

Kündigung / Zustellung 365 Tage / 24 h möglich

 

Aufgrund des erforderlichen Hygienekonzeptes infolge der Coronapandemie nehmen wir keine Schriftstücke etc. persönlich in Empfang.

Wir haben für die Mietparteien durch die Installation eines frei zugänglichen Außenbriefkasten die Möglichkeit geschaffen, dass uns rund um die Uhr an 365 Tagen im Jahr Schriftstücke zugestellt werden können.

Unseren Außenbriefkasten finden Sie wie folgt - WEGBESCHREIBUNG – AUßENBRIEFKASTEN:

Den Außenbriefkasten erreichen Sie über die Gebäudedurchfahrt „Oberanger 28“.

Betreten Sie den Innenhof, um an die Rückseite unseres Bürogebäudes in der Sendlinger Str. 21 zu gelangen.

Der gesamte Innenhofbereich ist videoüberwacht.

Der Briefkasten befindet sich neben der Haustür des Rückgebäudes.

Beachten Sie die roten Pfeile im Bild oben unter diesem FAQ-Punkt.

Kündigung per Mail / Teilkündigung möglich / NEIN

 

Oftmals unterliegen Mietparteien dem Irrglauben, dass ein Mietverhältnis lediglich unter Wahrung der Textform per E-Mail und/oder durch nur eine Vertragspartei gekündigt werden kann.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine Kündigung per E-Mail meistens nicht ausreicht, um ein Mietverhältnis rechtswirksam einseitig zu beenden!

Beachten Sie bitte folgende Hinweise sowie den gesonderten FAQ-Punkt „Rund um die Kündigung Mietverhältnis, um Fehler in der Kündigungserklärung, welche regelmäßig zu Lasten des sich Erklärenden gehen, zu vermeiden:

Eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses per E-Mail und/oder Fax ist unter vollumfänglichen Verweis auf § 568 BGB i.V.m. § 126 BGB aufgrund fehlender Originalunterschrift der Vertragspartei(en) wegen nicht gewahrtem Schriftformerfordernis nicht möglich!

Bei allen anderen nicht zu Wohnzwecken dienenden Mietverhältnissen ist die Einhaltung der Schriftform vertraglich vereinbart, so dass das gesetzliche Schriftformerfordernis aufgrund vertraglicher Vereinbarung analog anzuwenden ist.

Eine nicht den Formvorschriften der §§ 126, 568 BGB entsprechende Kündigung ist gemäß § 125 Satz 1 BGB unwirksam bzw. nichtig und erlangt keine Rechtskraft!

Ein Mietverhältnis wird durch eine lediglich per E-Mail und/oder Fax (=Textform) übermittelte Kündigung nicht beendet!

Wenn ein Mietverhältnis rechtswirksam gekündigt werden soll, muss dies postalisch mit allen erforderlichen Orginalunterschriften der kündigenden Vertragsparteien (siehe Mietvertrag) erfolgen!

Das Kündigungsschreiben muss beim Vorhandensein von mehreren Vertragsparteien auf der Mieterseite ggf. von allen Vertragsparteien auf der Mieterseite unterzeichnet werden.

Eine Teilkündigung durch nur einen Teil der Vertragsparteien ist nicht möglich!

 

Kündigungsbestätigung / Sachstandsanfrage / Hinweise

 

Oftmals unterliegen Mietparteien dem Irrglauben, dass vermietende Vertragsparteien eine Kündigungsbestätigung übermitteln müssen, wenn ein Wohnraummietverhältnis durch eine Mietpartei gekündigt wurde und werden ganz schnell aus Unsicherheit ungeduldig und nervös, wenn nicht zeitnah nach Versand einer Mieterkündigung eine Kündigungsbestätigung durch die Vermieterseite, welche durch uns außergerichtlich vertreten wird, erfolgt.

Dieser Irrglaube ist falsch bzw. unzutreffend!

Richtig ist, dass kein Anspruch bezüglich der Bestätigung einer Mieterkündigung gegenüber der vermietenden Vertragspartei besteht!

Bei einer Kündigung handelt es sich regelmäßig um ein einseitiges Rechtsgeschäft, welches nicht der Bestätigung der anderen Vertragspartei bedarf!

Von der kündigenden Vertragspartei muss gegebenfalls lediglich einseitig substantiiert der Zugang einer Kündigung bewiesen werden können, falls der Empfänger einer einseitigen Willenserklärung den Zugang bestreiten sollte.

Wir bestreiten den Zugang von Mieterkündigungen regelmäßig nicht, wenn uns ein Kündigungsschreiben tatsächlich zugegangen ist, da dies unser reguläres Tagesgeschäft ist und vermieterseitig gar kein Interesse daran besteht, eine Mietpartei, welche das Mietverhältnis kündigen möchte, zu halten.

Ungeachtet der vorgenannten Ausführungen informieren wir Sie aber der guten Ordnung wegen dennoch darüber, dass die Vielzahl der Kündigungen, welche uns regelmäßig erreichen, in der Reihenfolge des Eingangs bearbeitet und eine kündigende Mietvertragspartei zu gegebener Zeit dennoch eine Kündigungsbestätigung mit diversen Hinweisen zur Abwicklung des Mietverhältnisses von uns erhalten wird.

Da wir pro Jahr aber teilweise bis zu 500 Mieterwechsel zu vollziehen haben, kann es manchmal etwas länger dauern, bis eine eingegangene Kündigung durch uns bearbeitet werden kann!

Ungeduldige Mietparteien müssen vor diesem Hintergrund gebeten werden, sich solange zu gedulden, bis die jeweilige Mieterkündigung durch uns bearbeitet ist!

Sachstandsanfragen führen nicht zu einer beschleunigten Bearbeitung einer Mieterkündigung. Damit wird nur das Gegenteil bewirkt, da personelle Kapazitäten hierdurch unnötig gebunden werden!

Falls eine Mieterkündigung aufgrund von Mängeln in der Kündigungserklärung unwirksam sein sollte, wird die betroffene Mietpartei nach Bearbeitung der Kündigung durch uns eine Kündigungsrückweisung von uns erhalten.

Um Fehler in der Kündigungserklärung zu vermeiden, stellen wir anheim, unsere Hinweise unter dem FAQ-Punkt „Rund um die Kündigung Mietverhältnis“ zu beachten!

Kündigungszeit / Wohnungsbesichtigungen

 

Aufgrund der Coronapandemie sind wir zum gesundheitlichen Schutz aller Beteiligten bestrebt, etwaige Besichtigungstermine während der Restlaufzeit des Mietverhältnisses zu vermeiden.

Im Regelfall werden derzeit bis auf Weiteres nur unvermeidbare zwingend erforderliche Präsenztermine in Mietwohnungen wahrgenommen.

Wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und aus vermieterseitiger Sicht während der Kündigungszeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Besichtigungen der Mietsache im Inneren zum Zwecke der Feststellung des baulichen Zustandes und/oder mit sonstigen Dritten, z.B. Mietinteressent:innen, für erforderlich erachtet wird, werden wir bezüglich der dann erforderlichen Terminvereinbarung dennoch gesondert mit Ihnen in Kontakt treten.

Kündigungszustellung / Wie setze ich das um?

 

Am einfachsten kann ein Mietverhältnis per Einwurfeinschreiben gekündigt werden.

Alternativ kann auch eine Botenzustellung erfolgen. Bei einer Botenzustellung ist unter Verweis auf die Coronapandemie aber zu beachten, dass derartige Kündigungen wegen der Einhaltung unseres Hygienekonzeptes nicht persönlich in Emfpang genommen werden.

Beachten Sie bitte den gesonderten FAQ-Punkt „Kündigung / Zustellung 365 Tage / 24 h möglich“. Dort ist die Zustellmöglichkeit rund um die Uhr näher beschrieben.

Unter Verweis auf unser Hygienekonzept ist der Versand per Übergabeeinschreiben ebenfalls abzulehen, weil hierdurch unnötiger und leicht vermeidbarer zusätzlicher Kontakt zwischen Postzusteller und unserem Personal erforderlich wird.

Darüber hinaus kann die Annahme eines Übergabeeinschreibens durch den Empfänger verweigert oder dieses beim Postamt binnen Lagerungsfrist nicht abgeholt werden, was beim Einwurfeinschreiben nicht möglich ist.

Vor diesem Hintergrund stellen wir anheim, vom Versand einer Kündigung per Übergabeeinschreiben abzusehen, sondern stattdessen per Einwurfeinschreiben zu übersenden.

Mängelmeldung / Defekt in der Mietsache

 

Falls es zu einem Defekt in oder an der Mietsache, für welchen die vermietende Vertragspartei einstandspflichtig ist, kommen sollte, ist dieser unverzüglich nach Kenntniserlangung durch die jeweils betroffene Mietpartei an uns zu melden (Anzeigeverpflichtung), um der Vermieterseite die Möglichkeit einzuräumen, den gegebenenfalls vorhanden Mangel beseitigen lassen zu können (Instandhaltungsverpflichtung).

Zu Dokumentations- und Nachweiszwecken sowie aus organisatorischen Gründen sind etwaige Mängelmeldungen ausschließlich unter Wahrung der Textform an uns zu richten!

Da wir aufgrund des Verwaltungsvolumens pro Jahr mehrere tausend Einzelvorgänge zu bewältigen haben, haben wir einen eigenen Prozess einschließlich vorgangsbezogenem Ticketsystem mit Anbindungen zu externen Drittunternehmen (z.B. diverse Handwerksunternehmen etc.) unter Beachtung des Schutzes personenbezogener Mieterdaten entwickelt, um die Vielzahl der zu verarbeitenden Vorgänge im Rahmen eines strukturierten Verfahrens durch alle Beteiligten schnellstmöglich abarbeiten zu können.

Wenn die nachstehenden Punkte beachtet werden, führt dies im Regelfall zu einer deutlich beschleunigten Erledigung des jeweiligen Einzelvorgangs!

Vor diesem Hintergrund bitten wir betroffene Mietparteien folgendes bei Bedarf zu beachten:

Etwaige Mängelanzeigen sind ausschließlich unter Wahrung der Textform an uns zu richten!

Bei allen Erstzuschriften ist stets die Liegenschaftsbezeichnung sowie die Einheitennummer einschließlich Einheitenbezeichnung anzugeben, da wir etwaige Mitteilungen ansonsten keinem  Vertragsverhältnis zuordnen können! Wir verwalten mehrere tausend Mietverhältnisse!

Aufgrund des Ticketsystems sowie aus datenschutzrechtlichen Gründen sind Mängelmeldungen ausschließlich EINZELVORGANGSBEZOGEN an uns zu melden!

Mängel / Defekte in oder an der Mietsache sind unter Verwendung des auf unserer Homepage bereit gestellten Onlineformulars „Mängelmeldung“ aufgrund der dahinterliegenden und unmittelbar angebunden diesseitigen Bearbeitungsprozesse einzelvorgangsbezogen an uns zu melden. Darüber hinaus werden mit diesem Onlineformular alle für uns erforderlichen Angaben strukturiert abgefragt.

Achten Sie bei der Beschreibung des Mangels / Defekts darauf, dass dieser in ausreichendem Umfang beschrieben ist, damit wir den tatsächlichen Instandsetzungsbedarf erkennen können!

Sofern physisch möglich, sind zugleich Bilder der betroffenen Stelle / des betroffenen Bauteils (Nah- und Fernaufnahme) an uns zu übermitteln. In unserem Onlineformular „Mängelmeldung“ ist hierfür eine eigene Uploadmöglichkeit implementiert. Sämtliche Onlineformulare sind auch für die Verwendung mit mobilen Endgeräten optimiert.

Sobald wir einen Vorgang bearbeitet haben, wird diesem Vorgang eine eigene Ticketnummer zugewiesen. Geben Sie diese individuell zugewiesene Ticketnummer bei Bedarf bei allen Zuschriften, welche den gegenständlichen EINZELVORGANG betreffen, ab Kenntniserlangung der Ticketnummer bitte zusätzlich an. Die dem jeweiligen Vorgang zugewiesene Ticketnummer wird im Rahmen der Auftragserteilung der betroffenen Mietpartei zur Kenntnis gebracht.

Wir sind stets bestrebt, etwaige technische Missstände schnellstmöglich beseitigen zu lassen!

Aufgrund der extremen Handwerkerkonjunktur sowie des akuten Fachkräftemangels, auch im Handwerk, kann es aber dennoch vorkommen, dass die Erledigung eines Vorgangs etwas mehr Zeit, als allseitig gewünscht, in Anspruch nimmt!

Mietzahlungen / Angabe Buchungskontonummer

 

Sämtliche Mietparteien werden gebeten, bei allen selbst veranlassten Zahlungen in der ersten Zeile des Verwendungszwecks stets und ausschließlich die Buchungskontonummer, welche im Rahmen der Anbahnung und oder ggf. im Rahmen von Mahnläufen jeder Mietpartei zur Kenntnis gebracht wurde bzw. wird, anzugeben.

Die jeweilige individuelle Buchungskontonummer setzt sich jeweils aus der statischen 3-stelligen Liegenschaftsnummer sowie der 5-stelligen individuellen Buchungskontonummer zusammen.

Beispiel:

 XXX-XXXXX

 103-25426

Nur so kann eine ordnungsgemäße Zuordnung etwaiger mieterseitig selbst veranlasster Zahlungen durch unsere Buchhaltung zum jeweiligen korrekten Mieterbuchungskonto sichergestellt werden und Sie helfen aktiv mit, ggf. unnötige Zahlungsklärungen sowie dem Versand von unnötigen Mahnungen bzw. Inkassomaßnahmen zu vermeiden.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang unbedingt folgenden Rechtskommentar auf Palandt/Grüneberg BGB, 79. Aufl. Rdnr. 10 a.E. zu § 362 m.w.N:

            „Wenn der Gläubiger eine Information über den Verwendungszweck der Zahlung

              benötigt, tritt bei schlecht oder nicht ausgefüllten Überweisungsträgern

              Erfüllung erst dann ein, wenn die Info nachgeliefert worden ist.“

In den Folgezeilen ab Zeile 2 des Verwendungszwecks kann mieterseitig eingetragen werden, was mieterseitig gewünscht wird (z.B. zeitliche Zweckbestimmung). Geben Sie aber in der ersten Zeile bitte stets ausschließlich die Buchungskontonummer nach vorgenannten Muster an.

Beachten Sie bitte des Weiteren unbedingt, dass Mietzahlungen mit schuldbefreiender Wirkung nur auf das stets im Rahmen des Mietvertragsabschlusses jeder Mietpartei zur Kenntnis gebrachte Mietabwicklungskonto überwiesen werden können!

Leisten Sie keine Mietzahlungen auf das gesonderte Kautionstreuhandkonto!

Auf das gesonderte Kautionstreuhandkonto sind nur Kautionszahlungen mit schuldbefreiender Wirkung zu leisten.

Da wir pro Jahr tausende von Einzelvorgängen bearbeiten müssen, ist die Beachtung der vorgenannten Punkte essentiell für uns!

Vielen Dank für Ihre Unterstützung

Mietzinsfälligkeit / § 556 b (1) BGB / Fälligkeitsvereinbarung

 

Die monatliche Miete ist gemäß § 556 b (1) BGB zu Beginn, spätestens zum dritten Werktag im Voraus der einzelnen Zeitabschnitte (= Monat), nach denen sie bemessen ist, zu entrichten.

Auf die regelmäßig im Mietvertrag zusätzlich enthaltende entsprechende mietvertragliche Fällligkeitsvereinbarung wird darüber hinaus vollumfänglich verwiesen.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mietparteien, welche den Mietzins nicht vertrags- und fristgerecht entrichten, automatisch in Zahlungsverzug geraten.

Einer außergerichtlichen Mahnung bedarf es nicht!

Dies bedeutet, dass eine vermietende Vertragspartei auch ohne außergerichtlicher Mahnung mit Fristsetzung sofort einen Anwalt mit der Einleitung gerichtlicher Inkassomaßnahmen beauftragen kann.

Die hierdurch entstehenden erheblichen Anwalts-/Gerichtskosten sind regelmäßig von der säumigen Mietvertragspartei zusätzlich zu bezahlen.

Es ist darüber hinaus zu beachten, dass es sich bei Geldschulden um Schickschulden und nicht um Holschulden handelt.

Wenn die Miete per SEPA-Basislastschriftmandat bezahlt wird, ist darauf zu achten, dass mieterseitig zur jeweiligen Fälligkeit für eine ausreichende Kontodeckung gesorgt wird, um sicherzustellen, dass die Abbuchungen auch eingelöst werden können. Etwaige im Falle von Rücklastschriften anfallende Rücklastschriftgebühren sind von der jeweiligen Mietpartei zu tragen.

Mietzinsfälligkeit / Lohn-/Gehaltzahlung zum 15ten des Monats

 

Manche Mietparteien erhalten ihre fortlaufenden Lohn-/Gehaltszahlungen erst zum 15ten eines jeden Monats und treten mit der Bitte an uns heran, die laufenden Mietzahlungen abweichend von der gesetzlichen Regelung erst zur Mitte des jeweiligen Monats bezahlen zu dürfen.

Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die monatliche Miete gemäß § 556 b (1) BGB zu Beginn, spätestens zum dritten Werktag im Voraus der einzelnen Zeitabschnitte (= Monat), nach denen sie bemessen ist, mieterseitig zu entrichten ist.

Auf die regelmäßig im Mietvertrag zusätzlich enthaltende entsprechende mietvertragliche Fälligkeitsvereinbarung wird darüber hinaus vollumfänglich verwiesen.

Derartige Anträge werden regelmäßg abgelehnt!

Die Mietzahlungen sind stets vertrags- und fristgerecht mieterseitig zu leisten!

Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mietparteien, welche den Mietzins nicht vertrags- und fristgerecht entrichten, automatisch in Zahlungsverzug geraten.

Einer außergerichtlichen Mahnung bedarf es nicht!

Dies bedeutet, dass eine vermietende Vertragspartei auch ohne außergerichtlicher Mahnung mit Fristsetzung sofort einen Anwalt mit der Einleitung gerichtlicher Inkassomaßnahmen beauftragen kann. Die hierdurch entstehenden erheblichen Anwalts-/Gerichtskosten sind regelmäßig von der säumigen Mietvertragspartei zusätzlich zu bezahlen.

Es ist darüber hinaus zu beachten, dass es sich bei Geldschulden um Schickschulden und nicht um Holschulden handelt.

Wenn die Miete per SEPA-Basislastschriftmandat bezahlt wird, ist darauf zu achten, dass mieterseitig zur jeweiligen Fälligkeit für eine ausreichende Kontodeckung gesorgt wird, um sicherzustellen, dass die Abbuchungen auch eingelöst werden können. Etwaige im Falle von Rücklastschriften anfallende Rücklastschriftgebühren sind von der jeweiligen Mietpartei zu tragen.

Nachmieterstellung / generelles

 

Beachten Sie bitte grundsätzlich, dass das deutsche Mietrecht keinen einzigen Paragraphen beinhaltet, welcher eine Nachmieterstellung regelt!

Dies hat zur Folge, dass es für Mietparteien keinen Rechtsanspruch auf eine Nachmieterstellung gibt!

Die vermietende Vertagspartei ist auch nicht dazu verpflichtet, einer Mietpartei die Ablöse von eingebrachten Mieterinventar (z.B. Einbauküchen etc.) zu ermöglichen!

Es stellt somit ein einvernehmliches, freiwilliges unverbindiches Entgegenkommen der Vermieterseite, welche durch uns außergerichtlich vertreten wird, dar, wenn sich diese bzw. wir mit einer Nachmieterstellung durch eine Mietpartei einverstanden erklärt/erklären.

Auf die gesonderten FAQ - Punkte:

   „Die Mär vom Nachmieter…“

    sowie

   "Nachmieterstellung / Der besondere Härtefall"

    sowie

   "Ablöse von Mieterinventar"

erlauben wir uns zu verweisen.

Unbeschadet der vorgenannten Ausführungen werden wir aber dennoch unverbindlich im Einzelfall prüfen, ob eine Nachmieterstellung in Betracht zu ziehen ist, wenn uns ein entsprechender Antrag erreicht.

Dies vorausgeschickt bitten wir Sie unbedingt folgende Punkte zu beachten, um Irritationen vorzubeugen und ggf. einen reibungslosen Ablauf nach einer vermieterseitig autorisierten Nachmieterstellung zu gewährleisten:

  1. Beantragen Sie eine Nachmieterstellung ausschließlich schriftlich in Textform (= E-Mail) und sehen von fernmündlichen Anfragen ab.

  2. Bieten Sie die Mieteinheit erst dann einem möglichen Nachmieter an, wenn einer einvernehmlichen Nachmieterstellung unter Bekanntgabe der neuen Mietkonditionen und Vorgehensweise (Eintritt in bestehenden Mietvertrag oder Abschluss neuer Mietvertrag) durch uns in Textform zugestimmt wurde.

  3. Bieten Sie die Mieteinheit ausschließlich zu den von uns vorgegebenen bzw. durch uns in Textform bestätigten Konditionen an.

  4. Bieten Sie die Mieteinheit nicht zu den Konditionen an, welche von Ihnen aktuell geschuldet werden, sofern dies nicht ausdrücklich durch uns autorisiert ist.

  5. Achten Sie darauf, dass es sich um eine(n) geeignete(n) Mietinteressent:in bzw. mögliche Nachmieterpartei handeln muss, welche(r) über eine ausreichende Bonität verfügen muss.

  6. Achten Sie darauf, dass die Mieteinheit nicht zweckentfremdet und auch nicht überbelegt werden darf.

  7. Selbstschuldnerische Bürgschaften von Dritten (z.B. Eltern, Verwandte etc.) werden aus formaljuristischen Gründen nicht akzeptiert.

  8. Wenn eine geeignete bzw. mögliche Nachmieterpartei mieterseitig gefunden wurde, muss zunächst eine Bonitätsprüfung durch uns erfolgen. Die erforderlichen Formulare und Hinweise befinden sich im  Downloadbereich auf unserer Internetseite. „Für den Mietinteressenten / Bonitätsprüfung“.

Nachmieterstellung / Der besondere Härtefall

 

Der besondere Härtefall tritt ein bei

      Familienzuwachs, schwerer Krankheit oder beruflich bedingten Ortswechsel

wenn die vorgenannten Gründe nach Abschluss des Mietvertrages entstehen.....

 Die Ausgangssituation:

Oftmals entstehen nachträglich nach Abschluss des Wohnraummietvertrages folgende Gründe:

  1. Familienzuwachs, oder

  2. schwere Krankheit, oder

  3. beruflich bedingter Ortswechsel,

welche dazu führen, dass die Mietpartei das Interesse an der Mietwohnung verliert und das Mietverhältnis infolgedessen oftmals am liebsten ganz schnell vorzeitig ohne Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist beenden möchte, um die Wohnsituation den geänderten Lebensbedingungen anzupassen.

Wann liegt kein Fall besonderer Härte vor?

  1. Wenn der Grund bereits vor Abschluss des Mietvertrages bekannt war und dennoch ein Mietvertrag abgeschlossen wurde und/oder

  2. wenn das Wohnraummietverhältnis durch die Mietpartei unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten durch die Abgabe einer form- und fristgerechten Kündigungserklärung einseitig beendet werden kann.

Ein Fall besonderer Härte oder lediglich wirtschaftliches Interesse?

Wenn das Mietverhältnis durch den Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt und somit einseitig beendet werden kann, liegt regelmäßig kein Fall besonderer Härte vor, sondern lediglich ein wirtschaftliches Interesse der Mietpartei, sich ein paar Monatsmieten sparen zu wollen.

Deshalb wird nachstehend konkret beschrieben, wann tatsächlich ein Fall besonderer Härte vorliegt und unkompliziert durch die Vermieterseite anerkannt wird.

Wann kann ein Fall besonderer Härte bereits dem Grunde nach überhaupt vorliegen?

Wenn ein Wohnraummietverhältnis durch den Mieter nicht unter Einhaltung der 3- monatigen Kündigungsfrist einseitig durch Kündigung beendet werden kann.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein beidseitiger zeitlich befristeter Kündigungsverzicht hinsichtlich einer ordentlichen Kündigung zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde.

Wann liegt ein Fall besonderer Härte vor und wird anerkannt?

Ein Fall von besonderer Härte liegt im Regelfall dann vor, wenn

  1. die Gründe nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind und
  2. der Wohnraummietvertrag nicht unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist durch den Mieter gekündigt werden kann und der Wohnraummietvertrag durch den Mieter nicht vor Ablauf von 6 Monaten einseitig beendet werden kann und

  3. die Familie Zuwachs bekommen hat und die Wohnung zu klein geworden ist, oder

  4. ein berufsbedingter Ortswechsel erforderlich ist und die neue Dienststelle einfach über mehr als 100 KM (Fahrstrecke) von der Mietsache entfernt ist und ein tägliches Pendeln somit nicht mehr zumutbar ist, (bis 100 KM einfach ist zumutbar und kein Fall besonderer Härte), oder

  5. durch eine schwerwiegende Krankheit und/oder Behinderung ein Umzug in eine andere Wohnung erforderlich ist.

Was ist vom Mieter zu tun, wenn tatsächlich ein Fall besonderer Härte eingetreten ist und das Mietverhältnis beendet werden muss?

Sie müssen einen schriftlichen Antrag in Textform (per E-Mail genügt) an uns senden und diesen durch Vorlage von geeigneten Unterlagen (z.B. ärztliches Attest, Bestätigung des Arbeitgebers, der Uni etc.) substantiiert begründen.

Wenn der Antrag und Nachweis substantiiert und formgerecht in Textform von Ihnen geführt wird, das Vorhandensein eines der vorstehenden Kriterien von Ihnen nachgewiesen wird und das Wohnraummietverhältnis darüber hinaus vor Ablauf von 6 Monaten durch eine ordentliche Mieterkündigung ansonsten nicht beendet werden kann (z.B. wg. Kündigungsverzicht), wird der besondere Härtefall unkompliziert von uns anerkannt werden.

Wie ist das weitere Vorgehen, wenn ein besonderer Härtefall vermieterseitig anerkannt wurde?

In diesem Fall wird es der beantragenden Mietpartei unter Wahrung er Textform genehmigt, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, welcher nach bestandender Bonitätsprüfung und vermieterseitiger Freigabe bereit sein muss, an Stelle der beantragenden Mietpartei mit allen Rechten und Pflichten als Rechtsnachfolger auf der Mieterseite in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.

Die Modernisierung des Mietvertrages einschließlich der Anpassung des Mietzinses gemäß § 557 (1) BGB bleiben in diesen Fällen stets vorbehalten.

Ist beim tatsächlichen Vorliegen eines Falles besonderer Härte eine Kündigung / vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses möglich?

Nein, dies ist nicht möglich, da es kein Sonderkündigungsrecht zugunsten der betroffenen Mietpartei gibt. 

Da in derartigen Fällen unter Verweis auf die vorgenanntne Ausführungen regelmäßig mit einer Nachmieterstellung gearbeitet wird, ist eine Aufhebung / Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht erforderlich, da auf der Mieterseite eine Gesamtrechtsnachfolge bezogen auf das jeweilige betroffene Mietverhältnis durch den Nachmieter erfolgt.

Nachmieterstellung / Die Mär vom Nachmieter...

 

Die Mär vom Nachmieter…

Eines der hartnäckigsten Gerüchte im Mietrecht lautet:

    „Wenn ich drei Nachmieter stelle und die Vermieterseite diese nicht akzeptiert,

      bin ich aus dem Mietvertrag draußen, weil die Vermieterseite verpflichtet ist,

      mieterseitig gestellte Nachmieter zu akzeptieren“

    !!! M I T N I C H T E N !!!

Dies stellte auch das Amtsgericht München (Urteil vom 6.Juli 2009 - Akz. 412 C 3825/08) noch einmal klar:

Denn die Vermieterseite ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen bestimmten Nachmieter:in zu akzeptieren oder der Mietpartei die Ablöse von Einrichtungsgegenständen zu ermöglichen!

Der Vermieter genießt bei der Auswahl des Nachmieters vollumfängliche Vertragsfreiheit!!!

Es gab im deutschen Mietrecht noch nie eine gesetzliche Regelung, welche sich mit der Nachmieterstellung befasst hat!

Dennoch hält sich die Mär von der Nachmieterstellung leider hartnäckig.

Im Ergebnis bedeutet dies: „Ein Vermieter muss eine Nachmieterstellung nicht akzeptieren!“

Wenn wir uns mit dem Antrag einer Mietpartei bezüglich einer Nachmieterstellung dennoch beschäftigen und einen derartigen Vorgang bearbeiten, stellt dies ein freiwilliges und unverbindliches vermieterseitiges Entgegenkommen dar! 

Ruhestörung / Störung des Hausfriedens / Lärm durch Nachbarn

 

Oftmals gibt es Nachbarn, welche eine ganz eigene mit den sonstigen Nachbarn nicht in Einklang zu bringende Meinung davon haben, wie diese den Mietgebrauch der Mietwohnung gestalten können.

Wenn es zu nachhaltigen sich wiederholenden Störungen des Hausfriedens und/oder der Ruhezeiten gemäß Hausordnung durch Ihre Nachbarn kommt und Sie sich hierdurch über einen längeren Zeitraum im Mietgebrauch Ihrer Mietwohnung massiv beeinträchtig fühlen, benötigen wir, um rechtssicher gegen derartig mieterseitig monierte Lärmbelästigungen durch Dritte vorgehen zu können, eine gerichtsverwertbare Dokumentation bezüglich der Nachbarschaft zur Last gelegten sich mehrfach wiederholenden Störungen des Hausfriedens.

Führen Sie in derartigen Fällen bitte für den Zeitraum von 4 Wochen ein schriftliches Lärmprotokoll und übersenden dieses im Anschluss an uns.

Das Lärmprotokoll muss folgende Angaben enthalten:

  1. Verursacher des Verstoßes,

  2. Datum des Verstoßes,

  3. Beginn Uhrzeit des Verstoßes,

  4. Ende Uhrzeit des Verstoßes,

  5. Art des Verstoßes,

  6. Polizei verständigt ( ja / nein).

Sie haben die Möglichkeit, sich ein PDF-file als Basisdatei in unserem Downloadbereich herunter zu laden, um dieses zu verwenden.

Ohne gerichtsvertbare substantiierte Dokumentation der Störungen des Hausfriedens ist es uns leider nicht möglich, gegen die den Hausfrieden nachhaltig störende Mietvertragspartei vorzugehen!

Beachten Sie im Downloadbereich bitte auch die Datei „Lärmschutzverordnung der LH München“.

Falls es während des Zeitraums von 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr morgens zu massiven Lärmbelästigungen (z.B. laute Musik, Schreien, Partys etc.) kommen sollte und Sie sich hierdurch in Ihrem Mietgebrauch gestört fühlen sollten, verständigen Sie bei Bedarf bitte zusätzlich direkt die Polizei!

Schlüsselbestellungen

 

Schlüsselbestellungen können aus Haftungsgründen ausschließlich unter Wahrung der Textform angenommen werden.

Bei Bedarf ist hierfür das auf unserer Homepage zur Verfügung gestellte Onlineformular „Schlüsselbestellung“ zu verwenden, da mit diesem Formular alle erforderlichen Angaben in einem strukturierten Prozess von uns abgefragt werden.

Falls es sich um eine Ersatzbestellung für einen beschädigten Schlüssel handelt, sind von jeder Seite des Schlüssels je ein Bild zu fertigen.

Zu Nachweiszwecken, dass der Schlüssel tatsächlich beschädigt ist, sind diese beiden Bilder über unser Onlineformular zugleich an uns zu übermitteln. In diesem Onlineformular ist eine Uploadmöglichkeit implementiert.

Untervermietung / grundsätzliches

 

Es ist zunächst mieterseitig zu überprüfen, ob eine Untervermietung in Teilen oder im Ganzen beantragt werden soll, bevor ein konkreter Antrag auf Untervermietung an uns übermittelt wird!

Beachten Sie die gesonderten FAQ Punkte, wenn Sie einen Untervermietungsantrag stellen möchten:

      „Untervermietung im Ganzen gemäß § 540 BGB

       und/oder

       Untervermietung in Teilen gemäß § 553 BGB"

Beachten Sie aber in jedem Fall, dass Sie die Mietsache ohne vermieterseitiger Genehmigung einem Dritten weder im Ganzen noch in Teilen entgeltlich oder unentgeltlich zum Gebrauch überlassen dürfen!

Eine nicht genehmigte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einem Dritten berechtigt die vermietende Vertragspartei ggf. zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund! 

Untervermietung im Ganzen gemäß § 540 BGB

 

Beachten Sie bitte unbedingt, dass eine Untervermietung der Mietsache im Ganzen unter § 540 BGB geregelt ist.

Im Falle eines mieterseitigen Antrages auf Untervermietung im Ganzen ist die vermietende Vertragspartei nicht verpflichtet, die Genehmigung zur Untervermietung zu erteilen.

Falls die Genehmigung zur Untervermietung vermieterseitig verweigert wird, erwächst der beantragenden Mietpartei ein Sonderkündigungsrecht.

In diesem Fall kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist durch die Mietpartei gekündigt werden.

Da die von uns betreuten vermietenden Vertragsparteien ihre Wohnungen gerne selbst direkt vermieten, um sich ihre Mietparteien selbst aussuchen zu können, werden derartige Anträge überwiegend abgelehnt.

Wenn ein Antrag auf Untervermietung im Ganzen mieterseitig gestellt wird, wird regelmäßig eine sehr sorgsame Prüfung des Einzelfalls durch uns erfolgen.

Derartige Anträge sind in jedem Fall schriftlich unter Wahrung der Textform an uns zu richten.

Untervermietung in Teilen gemäß § 553 BGB

 

Beachten Sie bitte unbedingt, dass eine Untervermietung der Mietsache in Teilen unter § 553 BGB geregelt ist.

Im Falle eines mieterseitigen Antrages auf Untervermietung/Gebrauchsüberlassung der Mietsache in Teilen an Dritte ist die vermietenden Vertragspartei nur dann verpflichtet, die Genehmigung zur teilweisen Untervermietung zu erteilen, wenn für die Mietpartei nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht.

Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder der vermietenden Vertragspartei die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Wenn eine Mietpartei ein berechtigtes Interesse substantiiert nachweist, kann die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung von der vermietenden Vertragspartei verlangt werden.

Wir empfehlen, sich von einer juristisch ausgebildeten Person des persönlichen Vertrauens, welche erörtern kann, wann ein berechtiges Interesse gemäß § 553 BGB von der Rechtssprechung bejaht wurde, beraten zu lassen, bevor einen Antrag auf Untervermietung/Gebrauchsüberlassung der Mietsache in Teilen an Dritte an uns übermittelt wird.

Darüber hinaus muss ebenfalls mieterseitig nachgewiesen werden, wann der Wunsch zur teilweisen Untervermietung entstanden ist.

Eine wichtige weitere Voraussetzung ist im Falle einer teilweisen Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte, dass der Hauptmieter die Mietsache weiterhin nutzt! Auch dieser Sachverhalt muss gegebenenfalls von der beantragenden Mietpartei belegt werden.

Wenn vermieterseitig die Zustimmung zur Untervermietung der Mietsache in Teilen gemäß § 553 BGB personenbezogen zu erteilen ist, wird die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung gemäß § 553 (2) BGB im Regelfall von der Zahlung eines angemessen Untermietzuschlages abhängig gemacht, um den vermieterseitig erhöhten Aufwand und die erhöhten Sachrisiken zu kompensieren.

Eine generelle pauschale Genehmigung zur teilweisen Untervermietung/Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte wird generell nicht erteilt. Ggf. werden nur personenbezogene Genehmigungen erteilt.

Beachten Sie unbedingt, dass die Mietsache mieterseitig ohne Genehmigung der vermietenden Vertragspartei, welche außergerichtlich durch uns vertreten wird, weder im Ganzen noch in Teilen einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich zum Gebrauch überlassen werden darf.

Ein Verstoß gegen die mietvertraglichen Regelungen berechtigt die Vermieterseite dazu, das gegenständliche Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen!

Da die von uns betreuten vermietenden Vertragsparteien ihre Wohnung gerne selbst direkt vermieten, um sich ihre Mietparteien selbst aussuchen zu können und um durch Mietparteien generierte ungeordnete Vertragsverhältnisse zu vermeiden, werden derartige Anträge nur dann vermieterseitig genehmigt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vollumfänglich erfüllt sind und die vermieterseitige Genehmigung nicht verweigert werden darf.

Wenn ein Antrag auf Untervermietung/Gebrauchsüberlassung in Teilen an Dritten mieterseitig gestellt wird, wird regelmäßig eine sehr sorgsame Prüfung des Einzelfalls durch uns erfolgen!

Derartige Anträge sind in jedem Fall schriftlich unter Wahrung der Textform an uns zu richten.

Vertragsparteien / Ehewohnung - Scheidung - Ehegattenerklärung

 

Falls sich die Situation auf Mieterseite stellt, dass der Mietvertrag von beiden Ehegatten auf der Mieterseite geschlossen wurde, die Ehe rechtsverbindlich nach Abschluss des Mietvertrages geschieden wurde und der Mietvertrag nur mit einem Ehegatten auf der Mieterseite nach der Ehescheidung fortgeführt werden soll, steht gerichtlich geschiedenen Mietparteien die Möglichkeit der Ehegattenerklärung gemäß § 1568 a Abs. 3 BGB zur Verfügung.

Verfahren Sie in derartigen Fällen bitte wie folgt:

  1. Weisen Sie substantiiert, z.B. durch die Übermittlung einer Kopie der Scheidungsurkunde oder einem anderen geeigneten Nachweis, nach, dass die Ehe tatsächlich rechtsverbindlich geschieden ist.

  2. Übersenden sie zugleich eine von allen Mietvertragsparteien abgegebene form – und rechtswirksame Ehegatteerklärung gemäß § 1568 a Abs. 3 BGB. Diese Ehegattenerklärung muss zum Gegenstand haben, dass das Mietverhältnis mit nur einem der ehemaligen Ehegatten alleine fortgesetzt wird. Zugleich ist der Name, mit welchem Ehegatten das Mietverhältnis alleine fortgesetzt werden soll, sowie der Zeitpunkt, ab wann diese Erklärung wirken soll, anzugeben.

  3. Um die Echtheit der Erklärung beider Mietvertragsparteien überprüfen zu können, ist die Erklärung im Original von allen Mietvertragsparteien zu unterzeichnen und postalisch an uns zu übermitteln.

Wenn der Nachweis der Ehescheidung mieterseitig substantiiert geführt und die Ehegattenerklärung gemäß § 1568 a Abs. 3 BGB form- und rechtswirksam abgegeben wurde, tritt die Vertragsänderung mit Zugang der v.g. Erklärung auf der Vermieterseite ein.

Rei vorsorglich weisen wir darauf hin, dass diese Möglichkeit nur geschiedenen Ehegatten zur Verfügung steht!

Die Regelungen des § 1568 a Abs. 3 BGB greifen bei lediglich auf Dauer angelegten eheähnlichen Gemeinschaften nicht!

Vertragsparteien / Reduzierung auf der Mieterseite

 

Da sämtliche Mietvertragsparteien auf der Mieterseite in der gesamtschuldnerischen Haftung stehen und vollumfänglich für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag gegenüber der Vermieterseite haften, wird die jeweilige vermietende Vertragspartei, welche durch uns außergerichtlich vertreten wird, einen mieterseitigen Antrag auf Reduzierung der Vertragsparteien auf der Mieterseite regelmäßig ablehnen, um eine Verschlechterung der gesamtschuldnerischen Mieterhaftung zu Lasten der vermietenden Vertragspartei zu vermeiden.

Vor diesem Hintergrund stellen wir etwaigen Mietparteien, welche einen derartigen Antrag stellen wollen, anheim, diesen Antrag nicht zu erstellen, da dieser ohnehin vermieterseitig abgelehnt wird!

Ferner muss in diesem Zusammenhang beachtet werden, dass Teilkündigungen, z.B. durch nur eine Mietvertragspartei, unwirksam sind. Teilkündigungen sind nicht möglich. Beachten Sie ggf. auch den gesonderten FAQ Punkt "Rund um die Kündigung".

Ein Wohnraummietvertrag kann nur durch alle Mieter, welche auch Mietvertragspartei sind, unter Wahrung der gesetzlichen Schriftform gekündigt werden. Beachten Sie ggf. den gesonderten FAQ-Punkt zu diesem Sachverhalt.

Wohnungsgeberbescheinigungen - § 19 BMG

 

Durch die jeweilige vermietende Vertragspartei, welche außergerichtlich durch uns vertreten wird, werden Wohnungsgeberbescheinigungen gemäß § 19 BMG nur an unmittelbare Mietparteien erteilt.

Wenn uns sonstige in die Mietwohnung einziehende Dritte (z.B. Ehegatten:innen, Lebenspartner:innen, Kinder etc.) im Rahmen der Anbahnung des Mietvertragsabschlusses mieterseitig durch ordnungsgemäße Angabe in der Selbstauskunft sowie Vorlage einer Ausweiskopie vor Mietvertragsabschluss ordnungsgemäß angezeigt wurden, erhalten auch diese Dritte(n) eine Wohnungsgeberbescheinigung gemäß § 19 BMG von uns.

Sonstige Anträge auf Erteilung einer Wohnungsgeberbescheinigung gemäß § 19 BMG für alle anderen Personengruppen werden regelmäßig durch uns abgelehnt, da wir keine bußgeldbewährten Gefälligkeitsbescheinigungen erteilen!

Beachten Sie bitte unbedingt, dass wir vermieterseitig dazu angehalten sind, gegen bekanntwerdene Verstöße gegen die Wohnungsbelegung mit allen zur Verfügung stehenden Rechtsmitteln vorzugehen!

Wohnungssuche / Onlineformular

 

Falls Sie mit einem Mietgesuch an uns herantreten möchten, ist ausschließlich unser Onlineformular „Wohnungssuche“ zu verwenden.

Mit diesem Onlineformular werden alle für uns erforderlichen Angaben in einem strukturierten Prozess abgefragt.

Die Daten werden verschlüsselt an uns übermittelt.